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Choisir votre futur locataire n’est pas une mince affaire, surtout pour garantir le paiement des loyers. Vous souhaitez à tout prix fuir le risque d'insolvabilité. Comment bien choisir son locataire et vérifier qu’il sera bon payeur ? Smop vous donne des conseils pour vérifier la solvabilité de vos candidats.
Quels sont les calculs essentiels pour vérifier la solvabilité du candidat ?
La peur des impayés de loyer est un sujet qui préoccupe très souvent les propriétaires au stade de la mise en location d’un bien. Avant de valider le dossier d’un candidat, plusieurs points sont à vérifier afin de s'assurer de sa solvabilité.
Calcul n°1 : Le ratio de solvabilité
Ce calcul permet de connaître le taux d’effort des candidats locataires. Vous connaitrez ainsi leur reste à vivre mensuel après paiement du loyer.
Pour cela, appliquez la formule suivante : (loyer toutes charges comprises / somme mensuelle totale des revenus du locataire) * 100.
Plus le taux est élevé, moins la solvabilité est bonne. Vous pouvez comparer ce taux pour chaque dossier de candidat locataire. Lorsque le taux dépasse 33% le risque d'impayé devient présent. Vous pouvez être un peu plus souple dans les zones tendues où les loyers sont hauts.
Simulateur : le ratio de solvabilité
Calcul n°2 : La capacité locative
Ce calcul permet de déterminer ce que le futur locataire peut dépenser au maximum par mois sans se mettre en danger financièrement.
Pour cela, appliquez la formule suivante : (revenu net annuel / 12) / 3).
Le résultat de ce calcul ne doit pas dépasser le montant du loyer.
Simulateur : la capacité locative
Vérification de la solvabilité : quels documents puis-je demander aux candidats locataires ?
Vous pouvez demander aux candidats à la location certains documents afin de réaliser les calculs de solvabilité. Ces documents vous permettront de mieux cerner la situation actuelle financière de chaque potentiel futur locataire. Vous pouvez tout à fait demander les documents originaux pour éviter toute contrefaçon. Attention toutefois, au stade de l’appréciation de la solvabilité, la liste des pièces justificatives que vous pouvez demander aux candidats est encadrée par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015.
Pour vérifier la solvabilité d’un candidat vous pouvez lui demander un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
- Dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition ;
- Trois derniers bulletins de salaire ;
- Justificatif de versement des indemnités de stage ;
- Deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées ;
- Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ;
- Attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement ;
- Avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers ;
- Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
- Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.
Vérification de la solvabilité : Quels documents puis-je demander aux garants ?
Pour renforcer la garantie que vos loyers soient payés, vous pouvez demander des garants. Pour cela, vous êtes en droit de réclamer certains documents aux garants afin d’analyser leur solvabilité. Tout comme pour le candidat à la location, au stade de l’appréciation de la solvabilité, la liste des pièces justificatives que vous pouvez demander à la caution est encadrée par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015.
Pour vérifier la solvabilité du garant d’un candidat vous pouvez lui demander un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
- Dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire ;
- Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
- Trois derniers bulletins de salaires ;
- Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées ;
- Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ;
- Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.
Comment se protéger contre les impayés de loyers ?
Pour aller plus loin, vous pouvez souscrire une garantie loyer impayé (GLI). Cette assurance viendra sécuriser vos loyers. Elle vous protège contre les éventuels impayés et retards de paiement du locataire.
Avec la GLI Smop, nous vous offrons la tranquillité d'esprit. Chaque dossier de location est minutieusement examiné par des agents qualifiés et des outils de pointe. Cette procédure permet de certifier les dossiers des candidats en moins de 24 heures. Ces vérifications approfondies garantissent l'exactitude, l'authenticité et l'éligibilité des documents du locataire, ainsi qu'une évaluation de la solvabilité par une technologie d'Open-banking.
Pour finir, protégez-vous en incluant une clause de solidarité et une clause résolutoire dans le contrat de location. Avec la clause de solidarité, les locataires sont tenus de manière solidaire et indivisible de toutes les obligations du bail, et notamment concernant le paiement des loyers et des charges. Pour la clause résolutoire, elle stipule que le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sous certaines conditions, après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement du loyer ou des charges.
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