Un impayé de loyer survient lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer, selon les conditions précisées dans le contrat de location. Pour se prémunir de ces situations délicates, le propriétaire peut prendre des précautions. En parallèle, des dispositifs existent pour aider un locataire en difficulté, afin de régulariser sa situation. 

Quelles sont les précautions à prendre avant la signature du bail ?

Le propriétaire peut demander aux candidats locataires et à sa caution des documents pour s’assurer du niveau de ressources. Pour un dossier locataire conforme, vous pouvez demander au futur locataire de constituer son dossier depuis le site DossierFacile. Il s’agit d’un service d’État gratuit. Les documents sont certifiés pour plus de fiabilité et éviter les falsifications.  

Quelles sont les précautions à prendre pendant la signature du bail ? 

Des garanties existent pour le propriétaire bailleur. Il s’agit soit d’une caution, soit de la garantie Visale proposée par Action Logement (sous conditions), ou soit d’une assurance spécifique. Smop vous propose une garantie loyers impayés sur-mesure et adaptée, au tarif attractif. Pour une sérénité assurée, la GLI Smop vous garantit le paiement du loyer en 5 jours, y compris le mois en cours. 

Attention : Il ne faut pas confondre caution (personne physique ou organisme) et dépôt de garantie (somme d'argent).  

- La caution : c'est une personne physique (particulier) ou morale (organisme) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer au propriétaire-bailleur les dettes locatives (loyer et charges impayées, et réparations locatives). 

- Le dépôt de garantie : c'est une somme d'argent versée au propriétaire-bailleur par le locataire au moment de la signature du bail. Elle doit être rendue au locataire lorsqu'il quitte le logement, après qu'il ai rendu les clés du logement au propriétaire. La somme reversée au locataire peut être diminué du montant des impayés de loyers ou de charges, ou de frais liés à des dégradations. 

Puis-je résilier le bail pour non-paiement du loyer et des charges ? 

Avec la loi loi Kasbarian-Bergé, le locataire a 6 semaines pour régler son loyer impayé (contre 2 mois auparavant). La Cour de cassation précise que ce nouveau délai est applicable aux baux conclus depuis le 29 juillet 2023. 

Cette réduction de délai entre le commandement de payer et la résiliation du bail s'applique pour les baux d'habitation, incluant une clause résolutoire.  (art. 24 nouveau de la loi n° 89-462 du 6.7.89). 

Que faire en cas de loyer impayé ?   

Votre locataire ne doit jamais décider seul de ne plus payer son loyer, peu importe la raison, même si le logement présente des dangers et/ou insalubrités. Il risque d’être expulsé et de vous verser des indemnités en plus des loyers impayés. La loi estime que le locataire n’a pas à se faire justice lui-même.

Étape 1 : Tout d’abord, le propriétaire doit contacter la personne (morale ou physique) qui s’est porté caution du locataire (garantie loyer impayé, garantie Visale, garant personne physique …). 

Étape 2 : Si le locataire touche une aide au logement, le propriétaire-bailleur a 2 mois pour signaler l'impayé de loyer à la Caf (ou la MSA).

- Si le versement de l’aide au logement est directement adressé au propriétaire, ce dernier doit avertir la CAF (ou la MSA) dès que l’impayé équivaut à 2 fois le montant du loyer (loyer + charges), après déduction de l'aide au logement.

- Si le versement de l’aide au logement est adressé au locataire, alors le propriétaire doit avertir la Caf (ou la MSA) dès que l'impayé équivaut à 2 fois le montant mensuel du loyer (loyer + charges). 

Étape 3 : Le propriétaire peut ensuite demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.  

- Si le bail de location contient une clause résolutoire : le propriétaire doit contacter un commissaire de justice (huissier de justice) pour adresser au locataire (et à sa caution) un commandement de payer. Le locataire a 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais du commissaire de justice. Au bout de ces deux mois, si le locataire a payé ces dettes locatives, il peut rester dans le logement. En revanche, si les dettes locatives ne sont pas payées, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection.  

- Si le bail de location ne contient pas de clause résolutoire : le propriétaire doit contacter un commissaire de justice pour assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection.  

Étape 4 : Si le juge a autorisé l’expulsion, le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour le charger de l'expulsion.  

Pour procéder à l'expulsion, le commissaire de justice doit se présenter au logement les jours ouvrables, entre 6 heures et 21 heures. Il ne peut faire aucune expulsion durant la trêve hivernale (en dehors du 1er novembre au 31 mars généralement), sauf si l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants). 

Si le locataire refuse d’ouvrir la porte ou s’il est absent : le commissaire de justice sollicite la Préfecture pour faire intervenir la gendarmerie ou la police. Si le préfet refuse, le propriétaire peut demander une indemnisation. 

Votre logement est géré par une agence ?

L'agence immobilière doit déclarer le sinistre des loyers impayés à l'assurance GLI (garantie loyers impayés) s'il y en a une, et envoyer la mise en demeure aux locataires dans les délais prévus par la police d’assurance. Si l'agence ne réalise pas cette démarche, elle commet une faute de gestion et engage sa responsabilité, comme le stipule la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 22 février 2024 n°20‑18823. 

Selon les articles 1991 et 1992 du Code civil, le mandataire doit exécuter le mandat tant qu'il en est responsable. Il est également responsable des dommages causés par son non-respect du mandat. Il peut être tenu responsable non seulement en cas de fraude, mais aussi pour toute faute commise dans la gestion du mandat.