Les 5 critères essentiels pour fixer un loyer juste

Fixer un loyer, c’est avant tout prendre en compte plusieurs caractéristiques propres à votre logement : 

1. L’état du bien : Un logement neuf ou récemment rénové pourra être loué à un tarif supérieur à un bien nécessitant des travaux ;
2. La localisation géographique : Le loyer varie considérablement selon la ville, le quartier, et même la rue. Un bien situé à proximité des transports, écoles ou commerces sera généralement plus attractif ;
   
3. La superficie et le type de logement : Un studio en centre-ville n’aura pas le même prix au mètre carré qu’une maison avec jardin en périphérie ;
   
4. Les équipements et services : Un logement avec un balcon, une climatisation, une place de parking, un ascenseur ou des charges de copropriété bien gérées est souvent mieux valorisé ;
   
5. La règlementation locale : Dans certaines zones, les loyers sont encadrés. Consultez notre article dédié à l’encadrement des loyers pour vous aider à fixer un montant de loyer conforme. 
   

Comment estimer un loyer ? 

Pour fixer un loyer compétitif, il est impératif de comparer votre bien avec d’autres logements similaires dans votre secteur. Voici deux outils gratuits ci-dessous pour obtenir une estimation du montant de loyer que vous pouvez pratiquer. Les résultats fournis par ces deux outils sont des estimations basées sur des données moyennes. Ils ne reflètent pas toujours exactement la réalité de votre bien, qui peut varier en fonction de son état, de ses équipements ou de sa localisation précise. Ces outils doivent donc être utilisés comme un point de départ pour fixer un loyer, tout en adaptant le montant à la situation réelle de votre logement. 

Outil n°1 : La carte des loyers 2024

Cet outil interactif est une carte des loyers par m2, charges comprises, du parc privé locatif (€/m2) :   

• Appartement type 1-2 pièces : cliquez ici pour visualiser la carte des loyers
• Appartement type 3 pièces et + : cliquez ici pour visualiser la carte des loyers
  
• Maison : cliquez ici pour visualiser la carte des loyers 
  

Outil n°2 : La côte des loyers 

Cet outil calcule les loyers moyens pratiqués pour un bien donné en fonction de sa localisation, sa superficie et son type. Il donne une estimation fiable, charges comprises, pour vous aider à fixer un montant réaliste.

Source : LocService.fr

Deux exemples concrets : fixer un loyer compétitif

Les deux exemples ci-dessous ne sont pas concernés par un encadrement spécifique imposé par la règlementation. Consultez notre article dédié à l’encadrement des loyers si vous êtes concerné par ce dispositif afin de fixer un loyer conforme. 

Exemple 1 : Studio de 25 m² en centre-ville de Tours 

Vous possédez un studio de 25 m² situé en plein centre-ville de Tours, dans un quartier bien desservi par les transports. 

• Utilisation de la carte des loyers : En consultant la carte des loyers 2024 ci-dessus, vous apprenez que le loyer moyen dans votre secteur pour un appartement est d’environ 15€/m² charges comprises, ce qui vous donne une estimation initiale de 375€/mois par mois pour votre studio. 
• Utilisation de la côte des loyers : Afin d’obtenir une estimation plus précise, vous utilisez le simulateur de la côte des loyers ci-dessus. Cet outil prend en compte des critères supplémentaires, comme la demande locative actuelle et les caractéristiques de votre bien. Il vous propose un loyer moyen de 456 €/mois charges comprises, un loyer minimum constaté de 335€/mois et un loyer maximum constaté de 650€/mois.
  
• Fixation du loyer : En tenant compte des points forts de votre studio (bonne luminosité et charges faibles), vous choisissez de fixer le loyer à 450 € par mois, ce qui correspond à un tarif compétitif dans la tranche moyenne de la fourchette donnée par la côte des loyers.
  

Exemple 2 : Une maison de 100 m² en périphérie de Lyon 

Vous possédez une maison de 100 m² avec jardin et garage, située à Villeurbanne en périphérie de Lyon, dans une zone où la demande locative est assez tendue. 

• Utilisation de la carte des loyers : En consultant la carte des loyers citée ci-dessus, vous constatez que le loyer moyen dans votre secteur est de 14€/m², charges comprises, pour une maison de cette taille. Cela vous donne une première estimation autour de 1400€ par mois. 
• Utilisation de la côte des loyers : Pour affiner votre estimation, vous utilisez le simulateur de la côte des loyers ci-dessus, qui tient compte des spécificités de votre bien (surface, localisation, type). Il vous propose un loyer moyen de 1362€/mois charges comprises, un loyer minimum constaté de 970€/mois et un loyer maximum constaté de 2200€/mois.
  
• Fixation du loyer : Compte tenu de l’excellent état de votre maison rénovée entièrement, de sa piscine chauffée, de son jardin agréable, d’une borne de recharge et du garage, vous décidez de fixer le loyer à 1900€. Ce montant se situe au-delà de l'estimation apportée par la carte des loyers et du loyer moyen de la côte des loyers puisqu'il reflète la valeur ajoutée des équipements du bien, ainsi que la demande tendue dans cette zone. En effet, la carte des loyers et la côte des loyers ne sont que des outils estimatifs pour vous donner une idée approximative. A vous d’adapter l’estimation au regard de la situation actuelle de votre bien.
  

Quels sont les risques d’un loyer mal ajusté ?

Un loyer mal fixé peut avoir des conséquences importantes : 

• Loyer trop élevé : Vous risquez de décourager les locataires potentiels, de prolonger la vacance locative, et d’augmenter le risque d’impayés de loyer.  
• Loyer trop bas : Vous perdez en rentabilité, vous risquez de brader la valeur perçue de votre bien et attirer des locataires qui ne sont pas dans votre cible.
  

Il est crucial de viser un montant en adéquation avec le marché pour maximiser vos chances de louer rapidement, tout en assurant une bonne rentabilité. 

Les outils numériques au service des propriétaires

Pour simplifier la fixation de votre loyer, les outils numériques sont vos meilleurs alliés. 

• Smop vous permet d’évaluer rapidement le loyer optimal de votre logement grâce à un algorithme avancé. Il prend en compte de nombreuses données pour proposer un montant de loyer réaliste et conforme.  
• Avantage supplémentaire : Smop simplifie aussi la gestion locative en centralisant toutes vos démarches administratives, mais surtout, en automatisant un maximum de tâches pour vous libérer l’esprit.
  

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Charges récupérables et non récupérables : une précision utile 

Le loyer à payer par le locataire est composé de deux parties :  

• Le loyer : c’est la partie la plus conséquente 
• Les charges récupérables : elles viennent s’ajouter au loyer
  

Ces deux parties donnent le loyer charges comprises.

Certaines charges peuvent être récupérées auprès de votre locataire, comme l’entretien des parties communes ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. D’autres, en revanche, restent à votre charge. La liste exhaustive des charges récupérables est précisée dans le décret n°87-713 du 26 août 1987. 

Conseils pratiques pour finaliser votre loyer

• Proposez un loyer charges comprises pour simplifier la lecture des annonces par les locataires. 
• Testez le montant en publiant une annonce et en observant les retours : trop peu de demandes peuvent indiquer que le prix est trop élevé.
  
• Pensez à la flexibilité : offrir des petits avantages, comme un accès Internet inclus, peut rendre votre bien plus attractif.
  

Pour rédiger une annonce de location complète, conforme et sans effort, utilisez sans tarder notre simulateur gratuit d’annonce de location. 

En résumé

Fixer le loyer idéal demande une analyse minutieuse des caractéristiques de votre bien et des prix pratiqués sur le marché local. Heureusement, des outils comme la carte des loyers, la côte des loyers, et Smop simplifient grandement ce processus. Prenez le temps d’évaluer votre bien et testez nos solutions numériques pour optimiser et automatiser la gestion de vos locations. 

👉 Ne laissez pas le hasard décider du montant de votre loyer. Essayez Smop pour fixer un loyer précis, attractif et compétitif !