Qu’est-ce qu’un complément de loyer ?   

L’encadrement des loyers impose de ne pas dépasser le loyer de référence majoré pour fixer le loyer. Cependant, le propriétaire peut demander un complément de loyer à son locataire s’il souhaite dépasser ce loyer de référence majoré. Il doit en justifier de différents critères des caractéristiques de confort et de localisation.  

Si le propriétaire-bailleur applique ce complément de loyer, le montant du loyer se composera donc du loyer de référence majoré et du complément de loyer. Pour plus d’informations sur l’encadrement des loyers découvrez notre article complet.

Ce dispositif concerne les mêmes types de locations que ceux concernés par l’encadrement des loyers.

Quel est le montant d’un complément de loyer ?  

La loi ne précise pas le montant du complément de loyer. Le propriétaire-bailleur fixe librement ce complément. Toutefois, Le complément de loyer doit rester raisonnable par rapport au loyer de référence majoré. Un complément de loyer représentant 50 % du montant du loyer serait disproportionné.  

Comment appliquer le complément de loyer ?  

Conformément à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, pour pouvoir appliquer un complément de loyer les 3 conditions ci-dessous doivent être respectées.   

Règle 1 : le loyer  

Le montant du loyer de base doit être au moins égal au loyer de référence majoré.  

Règle 2 : les caractéristiques de localisation ou de confort  

Le logement doit posséder des caractéristiques de localisation ou de confort qui répondent aux critères suivants : 

• Les caractéristiques doivent se distinguer lorsqu'on les compare à celles des logements similaires situés dans la même zone géographique (par exemple : jardin, terrasse, équipement luxueux, grande hauteur sous plafond de plus de 3,30 mètres, vue sur un monument historique...) : autrement dit le logement doit se distinguer positivement des autres logements du quartier. 
• Les caractéristiques du logement justifiant le complément ne doivent pas déjà être utilisées pour fixer le loyer de référence majoré.
  
• Les caractéristiques ne peuvent pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux d’économies d'énergie.
  

La loi ne précise pas quelles caractéristiques de localisation et de confort justifient un complément de loyer. C’est pourquoi il est important de respecter les critères ci-dessus. Il n’existe aucune liste officielle, c’est là où il faut être très vigilant. Voici deux exemples concrets pour lesquels l’application du complément de loyer n’est pas valable :  

• Le logement est situé dans un très bon quartier : cette caractéristique n’est pas valable puisque tous les autres logements de ce quartier bénéficient de cette même situation géographique avantageuse. Le fait que ce logement soit dans un très bon quartier n’est pas une caractéristique propre au logement. Cet avantage de localisation est déjà pris en compte dans le montant du loyer.  
• L’immeuble contient un ascenseur : cette caractéristique n’est pas valable puisque le locataire paie déjà l’entretien de cet ascenseur dans ses charges. Cet avantage de confort est déjà pris en compte dans le montant du loyer et des charges.
  

Règle 3 : la date de signature du bail  

Le contrat de location doit être signé depuis une certaine date :  

• Paris : le bail doit être signé depuis le 1er juillet 2019. 
• Bordeaux : le bail doit être signé depuis le 15 juillet 2022.
  
• Territoire d’Est Ensemble : le bail doit être signé depuis le 1er décembre 2021.
  
• Lille, Hellemmes et Lomme : le bail doit être signé depuis le 1er mars 2020.
  
• Lyon et Villeurbanne : le bail doit être signé depuis le 1er novembre 2021.
  
• Montpellier : le bail doit être signé depuis le 1er juillet 2022.
  
• Territoire de Plaine commune : le bail doit être signé depuis le 1er juin 2021.
  

Comment inscrire le complément de loyer sur le contrat de location ?  

Lorsqu’un propriétaire-bailleur décide d’appliquer un complément de loyer, il devra faire apparaître sur le contrat de location le montant du complément et les caractéristiques du logement justifiant ce complément de loyer. Il n'est en revanche pas obligatoire de détailler le montant attribué à chaque caractéristique de localisation ou de confort. 

Dans l’annonce de location nous recommandons vivement au propriétaire-bailleur de bien distinguer le loyer de base (égal et loyer de référence majoré) du complément de loyer. 

Le propriétaire-bailleur doit indiquer sur le contrat de bail le loyer de référence et le loyer de référence majoré (exprimés en €/m2 de surface habitable), le montant du loyer de base (composé du loyer de référence majoré multiplié par le nombre de m2 habitable), le montant du complément de loyer, et le détail des caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer. Avec Smop restez l’esprit libre : votre bail de location personnalisé est généré en quelques minutes, sans effort. Découvrez ainsi comment le complément de loyer peut vous permettre d’optimiser vos revenus locatifs tout en restant conforme à la réglementation des loyers. 

Si vous ne respectez pas ce formalisme précis et stricte, vous pouvez être condamné par l’autorité de contrôle. Les Mairies renforcent les contrôles des contrats de location.  

Dans quels cas le complément de loyer est-il interdit ?  

Pour les baux de location signé depuis le 18 août 2022, il est formellement interdit d’appliquer un complément de loyer si le logement détient au minimum 1 des points suivants (article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) :  

• Sanitaires sur le palier.
• Signes d'humidité sur certains murs.
  
• Logement classé F ou G au Diagnostic de performance énergétique (DPE) : il est possible d’entamer des travaux d'amélioration énergétique pour ainsi améliorer la note du DPE et être éligible au complément de loyer. Bénéficiez d’un accompagnement gratuit pour la transition énergétique de votre logement locatif en cliquant ici. (mettre lien HelloWatt).
  
• Fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation).
  
• Vis-à-vis à moins de 10 mètres.
  
• Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur du logement.
  
• Problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois.
  
• Installation électrique dégradée.
  
• Malaise exposition de la pièce principale. 

Aussi, le propriétaire-bailleur ne peut pas appliquer un complément de loyer si le logement n’est pas soumis à l’encadrement du niveau des loyers. Dans ce cas le montant du loyer est librement fixé par le propriétaire.  

Mon locataire conteste le complément de loyer : que faire ?  

Durant trois mois à compter de la signature du bail, le locataire est en droit de contester le complément de loyer s’il le trouve abusif. Il doit déjà contacter la Commission départementale de conciliation (CDC), avant de saisir un tribunal.  

Le propriétaire-bailleur doit prouver à la Commission départementale de conciliation (CDC) que les caractéristiques de localisation ou de confort justifient le complément de loyer appliqué. Il doit démontrer cela par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. En cas d’accord, la CDC délivre un avis de conciliation précisant le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer. En cas de désaccord, le locataire a 3 mois, à compter de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le tribunal.  

Le loyer mentionné sur le document de conciliation de la CDC ou de la décision de justice s'applique rétroactivement depuis la date de début du bail. Si le propriétaire a perçu plus que ce montant, il doit rembourser la différence au locataire. 

Qui contrôle les compléments de loyer ? 

Les Mairies contrôlent le respect des règles d’encadrement des loyers, y compris les compléments de loyer. Elles peuvent aussi contrôler votre bail de location. Ces mesures permettent aux Mairies de sécuriser et de garder le contrôle sur le niveau de loyer, afin qu’ils soient viables pour leur population.  

Il convient aux propriétaires-bailleurs d’être raisonnable lorsqu’ils décident d’appliquer un complément de loyer. Les raisons (caractéristiques de confort ou de localisation) doivent être justifiées clairement dans une clause du bail. Sachez qu’en cas de désaccord le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail. 

Les Mairies renforcent les contrôles et les sanctions, et créent des plateformes de dénonciations pour les locataires. 

Maximisez vos revenus locatifs en toute légalité 

En respectant les règles du complément de loyer, vous pouvez augmenter le montant de votre loyer tout en restant en conformité avec la réglementation actuelle. Assurez-vous que votre contrat de location est à jour et précis pour éviter les litiges. Avec Smop, vous bénéficiez d’un accompagnement sur-mesure pour gérer vos locations en toute sérénité. Simplifiez vos démarches dès aujourd'hui et maximisez vos revenus en toute légalité.