Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Le montant du loyer d'habitation lors de la mise en location d’un logement est en principe fixé librement. Mais dans certaines villes où il est difficile de se loger, la raréfaction des biens disponibles engendre mécaniquement une augmentation des loyers. Afin d’enrayer ce phénomène, la loi prévoit deux mécanismes :

• 1. L'encadrement du niveau des loyers : plafonner le montant initial des loyers d'habitation via des loyers de référence. Ce dispositif expérimental est mis en place à l’initiative de certaines communes et agglomérations situées en zone tendue ; 

• 2. L’encadrement de l’évolution des loyers : limiter les hausses de loyer d'habitation entre deux locations ou en cas de renouvellement de bail. Sont concernés tous les logements situés en zone tendue (sauf les logements soumis à la loi de 1948, conventionnés par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations). Pour savoir votre bien locatif est situé en zone tendue vous pouvez utiliser le simulateur de l’État. Vous avez aussi la possibilité de contacter la mairie ou la préfecture dont dépend le logement.  

Ces dispositifs juridiques permettent de lutter contre les loyers excessifs et de favorisent l'accès au logement pour tous. En tant que propriétaire, cela signifie que vous ne pouvez pas fixer librement le loyer de votre bien si celui-ci est situé dans une zone concernée. 

1. Encadrement du niveau des loyers 

Chaque année, les villes concernées par l’encadrement du niveau des loyers publient un arrêté préfectoral des loyers de référence. Cet arrêté définit 3 valeurs : le loyer de référence minoré, le loyer de référence, et le loyer de référence majoré.  

L'encadrement des loyers oblige le propriétaire bailleur à ne pas dépasser un certain montant lors de la fixation du loyer, en lui imposant un plafond qui est le loyer de référence majoré.  

1.1. Comment sont calculés les loyers de référence ? 

Chaque ville dispose d’un observatoire des loyers. Il permet de recueillir le montant des loyers pour calculer le loyer médian. Le loyer médian représente le loyer de référence. Ce loyer de référence est calculé en fonction de l’adresse postale, du type de bien (appartement, maison, etc.), de l’année de construction, du caractère vide ou meublé, et en fonction du nombre de pièces. Avec ces résultats, l’arrêté préfectoral défini 3 valeurs :  

• le loyer de référence minoré : Une indication inférieure à la moyenne des loyers pratiqués dans la zone, à titre informatif ;  

• le loyer de référence : La moyenne des loyers par mètre carré habitable ;  

• le loyer de référence majoré : Le plafond légal que vous ne devez pas dépasser lors de la fixation du loyer. 

Ces 3 loyers de référence indiquent une moyenne des loyers par m2. Ils doivent être mentionnés sur le contrat de location. Ils correspondent à un loyer hors charges/m² habitable/mois. 

1.2. Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers ?

Le dispositif d'encadrement des loyers a été initialement introduit à titre expérimental par la loi ELAN dans plusieurs grandes villes. Actuellement, les villes et territoires suivants sont soumis à l'encadrement des loyers : 

• Paris depuis le 1er juillet 2019 ;
• Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020 ;
  
• Territoire de l’EPT Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, LÎle-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) ;
  
• Lyon et de Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 ;
• Territoire de l’EPT Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021 (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) ;  
  
• Montpellier depuis le 1er juillet 2022 ;
• Bordeaux depuis le 15 juillet 2022 ; 
  
• Territoire du Pays Basque depuis le 25 novembre 2024 à titre expérimental jusqu'au 25 novembre 2026 (Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque) (décret n° 2023-981 du 23.10.23 : JO du 25.10.23). ;
• Territoire de Grenoble-Alpes depuis le 20 janvier 2025  sur la totalité des communes de Le Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat, Bresson, Claix, Varces-Allières-et-Riset ; et une partie du territoire des communes de Saint-Egrève, Sassenage, Fontaine, Grenoble, Saint-Martin-d'Hères, Seyssinet-Pariset, Echirolles, Le Pont-de-Claix.
  

1.3. Où trouver mon loyer de référence majoré ? 

Pour connaître le loyer de référence majoré vous pouvez contacter la mairie ou la préfecture dont dépend le logement. Vous pouvez aussi consulter l’arrêté préfectoral publié, chaque année.  

Certaines villes mettent à disposition un simulateur en ligne pour faciliter la recherche :  

• Paris, Plaine Commune et Est Ensemble : simulateur en ligne
• Bordeaux : simulateur en ligne
  
•  Lille, Hellemmes et Lomme : simulateur en ligne
  
• Lyon et Villeurbanne : simulateur en ligne 
  
• Montpellier : simulateur en ligne 

1.4. Comment calculer le loyer encadré de votre bien ?

Pour calculer le loyer de votre bien en respectant l'encadrement des loyers, suivez ces étapes : 

1. Obtenez le loyer de référence majoré de votre zone, disponible via les arrêtés préfectoraux, des simulateurs en ligne, ou en contactant la Mairie dont dépend le logement. Le loyer de référence majoré correspond à un loyer hors charges/m² habitable/mois ;
2. Multipliez ce loyer de référence majoré par le nombre de m² (surface habitable) du logement : vous obtenez ainsi le loyer hors charge mensuel à ne pas dépasser ; 
3. Ajoutez le montant des charges locatives si vous en prévoyez : vous obtiendrez ainsi le loyer charges comprises mensuel.

1.5. Quels contrats sont concernés par l’encadrement des loyers ? 

Sont concernés tous les baux formant la résidence principale du locataire, régis par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il peut s’agir d’une location vide, meublée, étudiante et d’un bail mobilité.  

Ne sont pas concernés les contrats de location pour les bureaux, commerces, garages, parking, place de stationnement, et les résidences non principales (logement de fonction, location à usage de résidence secondaire, location de pied-à-terre du locataire, location saisonnière touristique, etc.).  

1.6. Quelle est la différence avec l’encadrement des loyers à la relocation ? 

L'encadrement des loyers dont traite cet article oblige le propriétaire bailleur à ne pas dépasser un certain montant lors de la fixation du loyer. Lors d’une mise en location, le propriétaire-bailleur ne doit pas dépasser un plafond qui est le loyer de référence majoré.  

Tandis que l’encadrement des loyers à la relocation est un autre dispositif. Il interdit d’augmenter le loyer entre deux locataires. 

1.7. Quelles sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?  

Les Mairies disposent de pouvoir de contrôle stricts pour s’assurer du respect des règles d’encadrement des loyers.  

En cas de non-respect des règles, les autorités peuvent obliger le propriétaire-bailleur de diminuer le loyer, et de reverser au locataire le trop-perçu. Le propriétaire-bailleur encourt une amende allant jusqu’à 5 000€ s’il est une personne physique, ou 15 000€ pour une personne morale (SCI par exemple). Le locataire peut saisir la justice. De plus, votre réputation de bailleur pourrait être ternie, ce qui pourrait compliquer vos futures relations locatives. 

1.8. Dans quelles conditions pouvez-vous dépasser le plafond de loyer ?  

La loi autorise le propriétaire-bailleur de dépasser le loyer encadré en appliquant un « complément de loyer ». Pour appliquer ce complément de loyer le logement doit présenter certaines caractéristiques de localisation ou de confort. Attention toutefois car la loi reste floue sur ces caractéristiques. 

2.1. Encadrement de l'évolution des loyers : lors de la mise en location 

Lorsqu'un bien est situé en zone tendue, le loyer doit être identique à celui du dernier locataire, sauf exceptions (article 3 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017). Vous pouvez utiliser le simulateur de l’État pour savoir si votre bien locatif est situé en zone tendue.  

Sont concernés les contrats de location de logements (nus ou meublés, et bail mobilité) à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il ne s’applique pas, notamment, aux logements appartenant aux organismes HLM, aux logements conventionnés APL, aux baux code civil, aux logements soumis à la loi de 1948 et aux locations saisonnières. 

Exception n°1 : Première mise en location

Le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer lors d'une première mise en location. Ceci vaut uniquement lorsque le logement n'a jamais été loué. 

Cette exception est encadrée par l'article 2 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017. 

Exception n°2 : Si le logement n’a pas été loué pendant plus de 18 mois

Pour les baux conclus depuis le 1er juillet 2024, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer. 

Cette exception est encadrée par l'article 2 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017. 

Exception n°3 : Si le logement a été loué au cours des derniers 18 mois et que le loyer du précedent locataire n'a pas été révisé 

Si le loyer de l’ancien locataire n’a pas été révisé par le bailleur au cours des 12 derniers mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, alors le loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé en fonction de la variation du dernier IRL publié à la date de signature du nouveau contrat. Le propriétaire ne doit pas dépasser ce nouveau montant de loyer révisé.

Cette exception est encadrée par l'article 3 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017. 

Exception n°4 : Travaux réalisés depuis la dernière location

Une hausse du loyer peut être appliquée lorsque des travaux ont été réalisés pour un coût au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. La hausse ne doit pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC (appliqués au loyer annuel).

Pour appliquer cette augmentation, les travaux réalisés :

• doivent être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (article 6, alinéa 1 et 2 de la loi du 6.7.89) ;
• doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes de l’immeuble ;

• doivent avoir été réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire (ou, si le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement) ; 
• ne doivent pas avoir déjà servi à une contribution pour le partage des économies de charge (loi du 6.7.89 : art. 23-1) ou à une majoration du loyer (décret du 27.717 : art. 7, 1°).

Si vous êtes en copropriété : Lorsque les travaux d’amélioration et/ou de mise en conformité concernent sur les parties communes de l’immeuble, le coût des travaux à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement (décret du 27.7.17 : art. 7, 2°).

Quels types de travaux sont éligibles ? 

• Pour les travaux d'amélioration : la notion de travaux d'amélioration ne fait l’objet d’aucune définition légale précise. Toutefois, une réponse ministérielle (Rép. Min. n° 514174 : JO AN du 16.12.91), il s'agit de travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes, ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation, ou enfin apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes. Par exemple : travaux d'installation d'un digicode (CA Paris : 21.3.18, n° 15-19503), travaux de pose de ventilation (TGI Paris : 12.9.17, n° 15-14411) ou travaux de maçonnerie, carrelage, menuiserie, remplacement de portes-fenêtres, de la porte d'entrée, de plusieurs pièces et de remise à neuf de l'installation électrique (Cass. Civ. III : 17.11.16, n° 15-12.367). Par expérience, un jugement n'avais toutefois pas validé le remplacement d'une chaudière et d'un système de production d'eau chaude, qui se trouvait défaillant (Cass. Civ III : 14.11.90, n° 89-10983)
• Pour les travaux de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (article 6, alinéa 1 et 2 de la loi du 6.7.89) : Il s'agit de travaux visant à assurer qu'un logement ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour le locataire, pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Exception n°5 : Loyer manifestement sous-évalué 

Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage, le loyer du nouveau contrat peut être réévalué. Cette exception est encadrée par l'article 4 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017.

Quelle est la limite d’augmentation du loyer ?

La hausse de loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre :

• le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables,
• et le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.

Comment prouver qu’un loyer est sous-évalué ?

Le propriétaire-bailleur à l'obligation de prouver que le loyer est sous-évalué par comparaison des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, dans le même groupe d'immeubles ou dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique (article 6 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017).

Le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers si la commune fait partie d’une agglomération de moins d’un million d’habitants (ou 6 loyers pour une agglomération de plus d’un million d’habitants). Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.

Les références ayant permis de justifier la hausse du montant du loyer doivent être jointes au contrat de location (décret du 10.6.15 : art. 4, 5°). 

Quelles informations doivent figurer dans les références de loyers ?

Chaque référence doit indiquer les informations suivantes : Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ; Le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction de l'immeuble ; L'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ;  La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ; L'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ; L'état d'équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d'eau, chauffage central ; L'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ; Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ; L'année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

Ces références peuvent être obtenues auprès d’agences immobilières, d’associations de défense des propriétaires ou de locataires, ou d'observatoires locaux des loyers. 

Exception n°6 : Loyer manifestement sous-évalué combiné à la réalisation de travaux 

Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage et que le propriétaire-bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de la décence dans le logement, une réévaluation du loyer peut être appliquée. 

La réévaluation du loyer ne devra pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :

• la moitié de la différence avec les loyers du voisinage (explication dans l'exception ci-dessus n°5) ; 
• 15 % du montant TTC des travaux (appliqués au loyer annuel). 

Exception n°7 : Si le logement a été loué au cours des derniers 18 mois et que la réévaluation progressive du loyer du précédent locataire n’a pas été entièrement appliqué suite à un loyer manifestement sous-évalué 

Ce cas vous concerne si vous cumuler les conditions ci-dessous :

- Condition 1 : le logement a été loué au cours des derniers 18 mois.

- Condition 2 : face au loyer sous-évalué du précédent locataire, le contrat de location du précédent locataire a été renouvelé avec une réévaluation progressive de loyer, sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date de son départ. En effet, l'augmentation de loyer doit être appliquée progressivement, en fonction de la durée du bail (par 1/3 du montant de l'augmentation par an si la durée du bail est de 3 ans par exemple). L'exception n°1 ci-dessous pour l'encadrement de l'évolution des loyers lors du renouvellement du bail détaille ce système. 

Dans ce contexte, le dernier loyer du précédent locataire correspond au loyer fixé par accord entre les parties, y compris la partie qui n’a pas encore été réévaluée (décret du 27 juillet 2017, article 8).

Cette exception est encadrée par l'article 8 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017. 

2.2. Encadrement de l'évolution des loyers : lors du renouvellement du bail 

Pour un bien est situé en zone tendue, l’évolution du loyer est limitée à celle de l’IRL lorsque le bail se reconduit tacitement (article 10 de la loi du 6.7.89), sauf exceptions (article 17-2, II, loi du 6.7.89). Vous pouvez utiliser le simulateur de l’État pour savoir si votre bien locatif est situé en zone tendue.  

Sont concernés les contrats de location de logements (nus ou meublés, et bail mobilité) à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il ne s’applique pas, notamment, aux logements appartenant aux organismes HLM, aux logements conventionnés APL, aux baux code civil, aux logements soumis à la loi de 1948 et aux locations saisonnières. 

Exception n°1 : Loyer manifestement sous-évalué 

Le propriétaire-bailleur peut adresser au locataire une proposition d’augmentation de loyer  lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires.

Cette exception est encadrée par l'article 4 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017.  

Quelle est la limite d'augmentation du loyer ? 

La hausse proposée au locataire ne doit pas excéder la moitié de la différence entre : 

• le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables,
• le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

Pour une location vide, dont la hausse est inférieure à 10% du loyer initial : 

La hausse du loyer s'applique au renouvellement du bail. Elle doit être appliquée progressivement, par 1/3 du montant de l'augmentation par an si la durée du bail est de 3 ans (ou par 1/6 annuel si la durée du bail est de 6 ans). 

Pour une location vide, dont la hausse est supérieure à 10% du loyer initial : 

La hausse doit s'appliquer par 1/6 du montant de la hausse par an pendant ce bail, puis par 1/6 du montant de l'augmentation par an lors du renouvellement ultérieur, même si la durée du bail est inférieure à 6 ans.   

Pour une location meublée, dont la hausse est inférieure à 10% du loyer initial : 

La hausse est immédiatement applicable au renouvellement du bail. 

Pour une location meublée, dont la hausse est supérieure à 10% du loyer initial : 

La hausse doit être appliquée, par par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. 

Exception n°2 : Loyer manifestement sous-évalué et travaux réalisés depuis la conclusion du bail initial ou de son dernier renouvellement

Le propriétaire-bailleur peut proposer à son locataire une augmentation e loyer s'il cumul les deux conditions suivantes : 

• Le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires, 
• Le propriétaire-bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial ou de son renouvellement éventuel, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de la décence. Le coût des travaux doit être d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Pour connaître la notion de travaux d’amélioration et de mise en conformité rendez-vous dans l'exception n°4 ci-dessus de l'encadrement de loyer lors de la mise en location.

Quelle est la limite d'augmentation du loyer ? 

La hausse proposée ne pourra excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

• 15 % du coût réel des travaux TTC (appliqués sur le loyer annuel) ;
• la moitié de la différence entre :  le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage ET le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

Conclusion : Assurez-vous de respecter l'encadrement des loyers pour éviter les sanctions ! 

L'encadrement des loyers peut sembler contraignant. Il est toutefois essentiel de le respecter pour éviter des pénalités et garantir une relation de confiance avec vos locataires. En tant que propriétaire, rester informé des régulations en vigueur est une obligation. Avec Smop, générez votre contrat de location personnalisé et conforme en quelques clics. Bénéficiez d’une assistance sur-mesure et louez en toute sécurité votre bien locatif. En activant le mode pilote automatique, laissez Smop gérer vos locations en toute sérénité.