Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un dispositif de plafonnement des loyers d'habitation. Ce mécanisme de régulation mis en place par l'État est mis en place dans les zones dites "tendues", où la demande de logements dépasse largement l'offre. Il régule les loyers d'habitation en limitant l'augmentation du loyer lors de la mise en location d'un logement. Ce dispositif juridique permet de lutter contre les loyers excessifs et de favoriser l'accès au logement pour tous. Pour mettre en place cet encadrement des loyers, la ville doit se porter candidate et avoir une majorité municipale favorable.  

Chaque année, les villes concernées par l’encadrement des loyers publient un arrêté préfectoral des loyers de référence. Cet arrêté définit 3 valeurs : le loyer de référence minoré, le loyer de référence, et le loyer de référence majoré.  

L'encadrement des loyers oblige le propriétaire bailleur à ne pas dépasser un certain montant lors de la fixation du loyer, en lui imposant un plafond qui est le loyer de référence majoré.  

En tant que propriétaire, cela signifie que vous ne pouvez pas fixer librement le loyer de votre bien si celui-ci est situé dans une zone concernée. 

Comment sont calculés les loyers de référence ?  

Chaque ville dispose d’un observatoire des loyers. Il permet de recueillir le montant des loyers pour calculer le loyer médian. Le loyer médian représente le loyer de référence. Ce loyer de référence est calculé en fonction de l’adresse postale, du type de bien (appartement, maison, etc.), de l’année de construction, du caractère vide ou meublé, et en fonction du nombre de pièces. Avec ces résultats, l’arrêté préfectoral défini 3 valeurs :  

• le loyer de référence minoré : Une indication inférieure à la moyenne des loyers pratiqués dans la zone, à titre informatif ;  

• le loyer de référence : La moyenne des loyers par mètre carré habitable ;  

• le loyer de référence majoré : Le plafond légal que vous ne devez pas dépasser lors de la fixation du loyer. 

Ces 3 loyers de référence indiquent une moyenne des loyers par m2. Ils doivent être mentionnés sur le contrat de location. Ils correspondent à un loyer hors charges/m² habitable/mois. 

Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers ?

Le dispositif d'encadrement des loyers a été initialement introduit à titre expérimental par la loi ELAN dans plusieurs grandes villes. Actuellement, les villes et territoires suivants sont soumis à l'encadrement des loyers : 

• Paris depuis le 1er juillet 2019 ;
• Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020 ;
  
• Territoire de l’EPT Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 ((Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, LÎle-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) ;
  
• Lyon et de Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 ;
• Territoire de l’EPT Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021 (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) ;  
  
• Montpellier depuis le 1er juillet 2022 ;
• Bordeaux depuis le 15 juillet 2022. 
  

Tous les logements situés en zone tendue sont soumis à l'encadrement des loyers, sauf les logements soumis à la loi de 1948, conventionnés par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations. 

Pour savoir votre bien locatif est soumis à l’encadrement des loyers vous pouvez utiliser le simulateur officiel de l’État. Vous avez aussi la possibilité de contacter la mairie ou la préfecture dont dépend le logement.  

Où trouver mon loyer de référence majoré ? 

Pour connaître le loyer de référence majoré vous pouvez contacter la mairie ou la préfecture dont dépend le logement. Vous pouvez aussi consulter l’arrêté préfectoral publié, chaque année.  

Certaines villes mettent à disposition un simulateur en ligne pour faciliter la recherche :  

• Paris, Plaine Commune et Est Ensemble : simulateur en ligne
• Bordeaux : simulateur en ligne
  
•  Lille, Hellemmes et Lomme : simulateur en ligne
  
• Lyon et Villeurbanne : simulateur en ligne 
  
• Montpellier : simulateur en ligne 

Comment calculer le loyer encadré de votre bien ?

Pour calculer le loyer de votre bien en respectant l'encadrement des loyers, suivez ces étapes : 

1. Obtenez le loyer de référence majoré de votre zone, disponible via les arrêtés préfectoraux, des simulateurs en ligne, ou en contactant la Mairie dont dépend le logement. Le loyer de référence majoré correspond à un loyer hors charges/m² habitable/mois ;
2. Multipliez ce loyer de référence majoré par le nombre de m² (surface habitable) du logement : vous obtenez ainsi le loyer hors charge mensuel à ne pas dépasser ; 
3. Ajoutez le montant des charges locatives si vous en prévoyez : vous obtiendrez ainsi le loyer charges comprises mensuel.

Quels contrats sont concernés par l’encadrement des loyers ? 

Sont concernés tous les baux formant la résidence principale du locataire, régis par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il peut s’agir d’une location vide, meublée, étudiante et d’un bail mobilité.  

Ne sont pas concernés les contrats de location pour les bureaux, commerces, garages, parking, place de stationnement, et les résidences non principales (logement de fonction, location à usage de résidence secondaire, location de pied-à-terre du locataire, location saisonnière touristique, etc.).  

Quelle est la différence avec l’encadrement des loyers à la relocation ? 

L'encadrement des loyers dont traite cet article oblige le propriétaire bailleur à ne pas dépasser un certain montant lors de la fixation du loyer. Lors d’une mise en location, le propriétaire-bailleur ne doit pas dépasser un plafond qui est le loyer de référence majoré.  

Tandis que l’encadrement des loyers à la relocation est un autre dispositif. Il interdit d’augmenter le loyer entre deux locataires. 

Quelles sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?  

Les Mairies disposent de pouvoir de contrôle stricts pour s’assurer du respect des règles d’encadrement des loyers.  

En cas de non-respect des règles, les autorités peuvent obliger le propriétaire-bailleur de diminuer le loyer, et de reverser au locataire le trop-perçu. Le propriétaire-bailleur encourt une amende allant jusqu’à 5 000€ s’il est une personne physique, ou 15 000€ pour une personne morale (SCI par exemple). Le locataire peut saisir la justice. De plus, votre réputation de bailleur pourrait être ternie, ce qui pourrait compliquer vos futures relations locatives. 

Dans quelles conditions pouvez-vous dépasser le plafond de loyer ?  

La loi autorise le propriétaire-bailleur de dépasser le loyer encadré en appliquant un « complément de loyer ». Pour appliquer ce complément de loyer le logement doit présenter certaines caractéristiques de localisation ou de confort. Attention toutefois car la loi reste floue sur ces caractéristiques. 

Conclusion : Assurez-vous de respecter l'encadrement des loyers pour éviter les sanctions ! 

L'encadrement des loyers peut sembler contraignant. Il est toutefois essentiel de le respecter pour éviter des pénalités et garantir une relation de confiance avec vos locataires. En tant que propriétaire, rester informé des régulations en vigueur est une obligation. Avec Smop, générez votre contrat de location personnalisé et conforme en quelques clics. Bénéficiez d’une assistance sur-mesure et louez en toute sécurité votre bien locatif. En activant le mode pilote automatique, laissez Smop gérer vos locations en toute sérénité.