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Découvrez les différences entre vide et meublé. Cet article complet vous apporte les conseils et informations essentiels pour faire les bons choix.
Vous hésitez entre vide ou meublé pour mettre en location votre logement ? Nous vous expliquons les implications et distinctions de ces deux possibilités. Cet article concerne la location d’habitation, c’est-à-dire la résidence principale du locataire, et non pas la location saisonnière de courte durée.
Quelles sont les principales différences entre la location vide et meublée ?
En location vide vous êtes sous le régime foncier. En revanche, en location meublée, vous êtes sous le régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
| Location vide | Location meublée avec bail d'habitation | Location meublée avec bail mobilité | |
| Durée du contrat de location (bail) | 3 ans minimum | 1 an minimum (ou 9 mois pour un locataire étudiant) | 1 mois minimum, 10 mois maximum. |
| Dépôt de garantie (versé au propriétaire, par le locataire) | Maximum 1 mois de loyer hors charges. | Maximum 2 mois de loyer hors charges. | Interdit |
| Forme de paiement des charges locatives | Provisions de charges (avec régularisation annuelle si le bail la prévoit) | Deux possibilités : provisions de charges (avec régularisation annuelle si le bail la prévoit) ou forfait (montant mensuel fixe non modifiable) | Forfait de charges (montant mensuel fixe non modifiable) |
| Durée de préavis (congé) du locataire | Minimum 3 ou 1 mois en fonction de la zone géographique du logement. | Minimum 1 mois. | Minimum 1 mois. |
| Durée de préavis (congé) du propriétaire | Cas général : Le propriétaire doit envoyer au locataire la lettre de congé au minimum 6 mois avant la date d'échéance du bail. | Cas général : Le propriétaire doit envoyer au locataire la lettre de congé au minimum 3 mois avant la date d'échéance du bail. | À l'échéance du bail, le propriétaire n'a pas besoin de donner son préavis au locataire. Le terme au bail mobilité prend fin automatiquement. |
| Impôt sur le revenu | Montant des recettes locatives (loyers reçus) à indiquer sur la déclaration de revenu, dans la catégorie « revenus fonciers ». | Montant des recettes locatives (loyers reçus) à indiquer sur la déclaration de revenu, dans la catégorie « BIC ». | Montant des recettes locatives (loyers reçus) à indiquer sur la déclaration de revenu, dans la catégorie « BIC ». |
Généralement, la rentabilité est considérée comme meilleure pour la location meublée (plutôt que la location vide). Le montant des loyers est d’environ 5 à 30% de plus qu’en location vide, et la fiscalité est plus favorable. Cependant, le rendement de la location meublée peut être impacté par un risque de vacance locative plus élevé, des changements de locataires plus fréquents et un entretien plus onéreux.
Selon certains cas, les règles sont différentes : zone tendue, zone d’encadrement des loyers, logement conventionné Anah, logement soumis à la loi de 48, date de signature du bail de location… Cependant, des règles sont identiques, que vous décidiez de louer en location vide ou meublée. C’est notamment le cas pour les documents que le propriétaire peut demander au candidat locataire afin de construire le dossier locataire, mais aussi les règles de cautionnement, la liste des charges locatives, ou encore l’assurance habitation obligatoire.
Qu’il s’agisse d’une location meublée ou vide, la solution Smop s’adapte à votre logement, et vous permet de gérer facilement et rapidement votre location. Quelques questions à répondre pour le paramétrage de votre profil et le tour est joué, la gestion locative s’opère automatiquement.
Finalement, louer vide ou meublé ?
Le choix vous appartient, il suffit de prendre en compte les principaux avantages et inconvénient pour chacune des deux possibilités. La tableau ci-dessous repertorie les points clés à savoir pour vous guider dans votre choix.
| Location vide | Location meublée |
| Turn-over de locataires moins fréquent, une meilleure stabilité, moins de vacances locatives. | Concerne généralement des petites et moyennes surfaces d’habitation. |
| Le bail d’habitation classique est conclu pour une durée minimum de 3 ans (en nom propre). | Accueil souvent des locataires pour des durées relativement courtes (étudiants, salariés en mutation pour une courte mission, etc.). |
| Les charges d'entretien sont souvent moins élevées. | Une fiscalité plus attractive et bénéficier d’un amortissement du bien en régime LMNP (loueur meublé non professionnel) pour limiter les impôts. |
| Investissement de départ moins couteux. | Une meilleure rentabilité (brute et nette). |
| Peu de dépenses d’ameublement et d’équipement du logement. | Le bail d’habitation classique est conclu pour une durée minimum de 1 an. |
| Requière un investissement de départ plus important pour équiper et meubler le logement | |
| La liste de charges déductibles est plus importante qu'en vide |
Pour prendre votre décision, vous devez intégrer tous ces paramètres, et en réalisant des simulations sur des hypothèses réalistes. Pour compléter vos réflexions, nous vous recommandons de calculer la rentabilité locative du bien, en fonction des dépenses et recettes liées à l’activité locative. Pour cela, consultez notre article "Rentabilité locative" dédié aux indicateurs de rentabilité.