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DPE : l’essentiel à savoir

DPE : l’essentiel à savoir

Découvrez comment optimiser la rentabilité de votre investissement locatif tout en contribuant à la transition énergétique. Dans cet article, nous explorons les implications du diagnostic de performance énergétique, avec des conseils pratiques et maximiser la valeur de votre bien sur le marché locatif.

Qu’est-ce qu'un DPE?  

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un outil de mesure permettant de renseigner la performance énergétique d’un logement. Deux éléments sont évalués, donnant lieu à une note allant de A à G :  

👉 la consommation d’énergie ;  

👉 l’impact en termes d’émission de gaz à effet de serre. 

Un document officiel notifie le diagnostic, puis sensibilise les propriétaires et les locataires notamment dans une perspective de travaux de rénovation en fonction de la décence énergétique du bien.  

Effectué à l'initiative du propriétaire-bailleur du logement, ce diagnostic est obligatoire pour tous les logements d'habitation si le propriétaire souhaite vendre son bien ou le mettre en location. Des bâtiments sont cependant exemptés du DPE.  

Quels sont les bâtiments exemptés de DPE ? 

Certains bâtiments ou partie de bâtiments ne sont pas soumis au DPE, selon l’article R126-15 du code de la construction et de l’habitation. L’obligation de réaliser ce diagnostic concerne ainsi tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception des : 

  • constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ; 
  • bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés ; 
  • bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ; 
  • bâtiments servant de lieux de culte ; 
  • monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine ; 
  • bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ; 
  • bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an. 

Quel est le contenu du DPE  ?  

Le diagnostic de performance énergétique comporte 3 parties principales.  

1- Etiquettes énergie-climat

La nouvelle version du DPE apporte une nouvelle étiquette « énergie » qui comporte deux phases : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre exprimées en kilowattheure (kWh) d’énergie primaire et kilogramme équivalent de dioxyde de carbone (CO2). Un logement doit atteindre un seuil de performance minimale sur chacun de ces deux critères pour pouvoir prétendre une étiquette énergétique (de A à G). 

2- Estimation des coûts annuels d'énergies

Le DPE permet d'estimer les dépenses annuelles en énergie liées au logement. Ces dépenses sont estimées pour une utilisation standard du bien immobilier et peuvent varier en fonction de  son usage (usage d'habitation, usage professionnel, etc.), des conditions météorologiques et du nombre d'occupants. Cette estimation ne peut être comparée aux factures réelles des usagers.

Lors d'une mise en location le futur locataire est en droit de réclamer le DPE du logement afin d'avoir une idée des coûts annuels d’énergie liés au logement.

3- Indicateur du confort d'été et de l'enveloppe

Deux indicateurs permettent de juger la valeur d’un bien, ses atouts et ses points faibles.

Indicateur sur le confort d'été : Il permet d'évaluer le niveau de confort dans le bâtiment (bon, moyen ou insuffisant), et détail les caractéristiques du logement qui favorisent le confort en été et les méthodes pour l'améliorer. 

Cet indicateur évalue uniquement le confort d’été passif.  
Les systèmes de refroidissement actifs, c’est-à-dire consommant de l’énergie (ventilateurs, pompes ou autres dispositifs pour faire circuler de l’air ou du liquide) ne sont pas pris en compte dans l’indicateur sur le confort d'été. 
Il est donc possible d’avoir un bâtiment jugé inconfortable en été dans le DPE alors qu’un système de refroidissement est installé.

Indicateur sur la performance de l’enveloppe et de la répartition des déperditions de chaleur : Il guide sur les travaux prioritaires à réaliser dans le logement. Le propriétaire, les futurs acquéreurs ou les locataires potentiels d’un bien peuvent ainsi juger de la performance de son enveloppe très facilement.

Recommandations

Ce diagnostic immobilier délivre des recommandations concernant :

  • l’usage : température recommandée en été/hiver, consommation d’eau chaude. Ces recommandations permettent de comprendre l’impact d’un comportement vertueux sur le montant des dépenses énergétiques théoriques de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire. ;
  • la bonne gestion et l’entretien des équipements : VMC, chaudière, vitrages, etc. ;
  • les travaux : distinction entre les travaux prioritaires pour sortir de l’état de passoire énergétique, et les autres travaux pour atteindre un niveau performant (classe A ou B, sauf si contraintes techniques ou architecturales).

Lorsque le logement est une passoire énergétique (note F et G au DPE), le DPE estime les gains de performance énergétique liés aux recommandations de travaux en termes de consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre.

Votre logement est une passoire énergétique (note F et G au DPE) ? 
Le DPE estime les gains de performance énergétique liés aux recommandations de travaux en termes de consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre.

Comment interpréter l'étiquette « énergie » ? 

Une fois le DPE réalisé, une classe est attribuée au logement allant de A à G.  

La note A caractérise un logement extrêmement performant. Tandis que la note G caractérise un logement extrêmement peu performant, aussi appelé « passoire thermique ».  

Diagnostic de performance energetique

Depuis le 1er juillet 2021 une nouvelle version du DPE est entrée en vigueur. Retrouvez les modèles de diagnostic sur le site de l’ADEME (Agence de l’environnement et le maîtrise de l’énergie) en cliquant ici. 

Qu'est-ce qu'un DPE vierge ? 
Une diagnostic de performance énergétique vierge (DPE blanc) est un DPE qui ne fournit d’indication ni sur les consommations énergétiques du logement ni sur les émissions de gaz à effet de serre. Avec la réforme du DPE de 2021, il n’est plus possible de réaliser des DPE vierges. Le DPE vierge n’affiche aucune note comprise entre A et G représentant la classe énergie ou la classe climat.

Si le DPE est vierge, votre logement n'est plus considéré comme décent. 
Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires-bailleurs doivent respecter le critère de décence énergétique. Celui-ci impose que la consommation en énergie finale du logement locatif, soit inférieure à 450 kWh/m²/an. Elle doit être calculée par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Lorsque le DPE du logement est vierge, le propriétaire ne peut attester du respect de ce critère de décence. Le logement sera donc considéré comme indécent à compter de la première reconduction tacite postérieure au 1er janvier 2023. Pour résoudre cela, seul un nouveau DPE (non vierge) pourra alors permettre de justifier du critère de décence.

Qui peut réaliser un DPE ?  

Ce diagnostic doit être réalisé obligatoirement par un diagnostiqueur certifié, et ayant une assurance professionnelle.  

Le ministère de la Cohésion des territoires et des Relation avec les collectivités territoriales à mis à disposition un annuaire en ligne des diagnostiqueurs immobiliers certifiés : cliquez ici pour avoir accès à l’annuaire.  

Quelle est la durée de validité du DPE ?  

Le DPE est valide 10 ans.  

Notons quelques exceptions ci-après : 

👉 les DPE établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus sont valables jusqu'au 31 décembre 2022 

👉 les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.  

Il est toutefois préférable de faire réaliser un nouveau DPE pour être à jour, au cas où l’acheteur du logement potentiel ou le locataire potentiel risque de vouloir disposer d’un diagnostic réalisé selon la nouvelle réglementation (celle de juillet 2021 évoquée ci-dessus). 

Quel est le coût d’un DPE ? 

Le coût pour faire réaliser un DPE n’est pas règlementé. Il varie d’un professionnel à l’autre. Nous vous conseillons de demander plusieurs devis pour comparer les tarifs.  

Quelle est la différence entre le DPE et l’audit énergétique ?  DEP

L’audit énergétique complète le dossier de diagnostic technique lors de la vente d’un logement individuel ou d’un immeuble collectif en monopropriété. Il figure en complément du diagnostic de performance énergétique (DPE).  

L'audit énergétique ne remplace pas le diagnostic de performance énergétique. 

DPE et audit energetique

Quelle est la différence entre l’énergie primaire et l’énergie finale dans le DPE ? 

L'énergie primaire et l'énergie finale se retrouvent dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) et renvoie à des notions très différentes. 

L’énergie primaire : C’est l’énergie contenue dans les ressources naturelles avant toute transformation ou conversion. Il s'agit par exemple du charbon extrait, du soleil, du vent, ou du pétrole brut. Cette énergie brute permet de générer de l’électricité, du chauffage, etc. 

L’énergie finale : c’est l’énergie qui est livrée pour consommation, comme le gaz, le fioul, le bois ou l’électricité. Elle est facturée par le fournisseur d’énergie. L'énergie finale est le résultat de la transformation de l'énergie primaire en une forme utilisable et accessible pour les consommateurs. 

La différence entre ces deux types d’énergie (finale et primaire) est particulièrement importante pour l’électricité au regard de grandes pertes liées à la production dans les centrales et au transport. Pour cela, coefficient de conversion entre l’énergie finale et l’énergie primaire est de 2,3.  

En revanche, pour les autres énergies, les pertes liées sont minimes par rapport à l’énergie délivrée. Le coefficient de conversion entre l’énergie finale et l’énergie primaire est donc moins élevé, il est de 1. Il faut 1kWh d’énergie primaire pour fournir 1kWh d’énergie finale.  

Comment fonctionne le coefficient de conversion entre l’énergie finale et l’énergie primaire ? 

Pour l'électricité : pour avoir 1kWh d’électricité en énergie finale, il aura fallu consommer 2,3 kWh d’énergie primaire. Les 1,3 kWh servent à l’acheminement et à la production de ce 1 kWh d’électricité en énergie finale. De ce fait, le coefficient de conversion entre l’énergie finale et l’énergie primaire est de 2,3 dans le cas de l’électricité. 

Quel impact pour la mise en location d’habitation d’un logement ?

Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer un logement dont sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an est égale ou supérieure à 450 kWh/m2/an en France métropolitaine. Dans cette situation le logement est qualifié d'énergétiquement non décent. Téléchargez gratuitement le calendrier des interdictions de location par DPE ci-dessous.👇

Comment est réalisé un DPE ? 

Pour être réalisé, le DPE s’appuie sur des caractéristiques physiques du logement comme :  

👉 la géométrie du bâti ;  

👉 la qualité de l’isolation ;  

👉 le type de fenêtres ;  

👉 le système de chauffage ;  

👉 le système de production d’eau chaude sanitaire.  

Le saviez-vous ? 
La climatisation, utilisée pour rafraichir un logement lors des fortes chaleurs, n’est pas prise en compte dans l’évaluation de l’indicateur de confort d’été. Elle augmente les consommations énergétiques du logement, et n’est donc pas considéré comme une approche énergétique sobre. L’indicateur de confort d’été se base sur des critères dits « passifs », privilégiant une approche énergétique plus sobre.  
Pour information, le confort d'été est la capacité d'un logement à maintenir une température intérieure maximale agréable l'été, sans avoir à recourir à un système de climatisation, généralement énergétiquement élevé. Ce niveau de confort d’été est évalué pour le diagnostic portant un logement, mais pas sur l’ensemble d’un immeuble.  

Première étape : Le diagnostiqueur doit visiter le logement pour effectuer un contrôle visuel. Ceci lui permet de récolter des mesures ou des documents justificatifs (photographies, plans, factures ou crédit d’impôts attestant de la réalisation de travaux...), les consommations énergétiques ainsi que les émissions de gaz à effet de serre associées.  

Depuis le 1er juillet 2021, les DPE ne peuvent plus se baser sur les factures des occupants.  

Deuxième étape : Le diagnostiqueur doit transmettre le DPE au propriétaire sous format papier ou électronique, ainsi qu’à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe). Il doit également tenir à la disposition du propriétaire et futur acquéreur le récapitulatif standardisé du DPE. Il s’agit d’un fichier informatique au format XML qui comporte toutes les données renseignées par le diagnostiqueur et les données calculées. 

Depuis le 1er juillet 2021, en cas de désaccord, le propriétaire a la possibilité de s’opposer à un DPE. 

Où trouver son DPE ?  

Une fois réalisé, le diagnostiqueur doit transmettre au propriétaire du bien le diagnostic de performance énergétique.  

Le propriétaire a aussi la possibilité de retrouver son DPE dans la base de données de l’observatoire de l’ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr). Pour cela il suffit de renseigner dans la case « Trouver un DPE ou un AUDIT » le numéro à 13 chiffres situé tout en haut à droite de la page 1 du DPE. 

Quels justificatifs fournir au diagnostiqueur pour qu’il réalise le DPE ? 

Pour permettre au diagnostiqueur de réaliser au mieux votre DPE, et éviter qu’il prenne des valeurs par défaut pouvant défavoriser le résultat du diagnostic, vous pouvez lui fournir des documents tels que :  

  • Acte de propriété du logement ; 
  • Carnet d’information du logement (CIL) ;
  • Taxe d’habitation et taxe foncière ; 
  • Règlement de copropriété ; 
  • Relevé de propriété ; 
  • Photographies de travaux ; 
  • Étude réglementaire thermique ; 
  • Plan d’exécution d’architecte ; 
  • Factures d’achat de matériaux mentionnant le nom du propriétaire ou l’adresse du bien ; 
  • Factures de travaux ou bordereaux de livraison justifiant les travaux entrepris, mentionnant le nom du propriétaire ou l’adresse du bien ; 
  • Rapport ou diagnostic thermique avec composition des parois obtenues par sondage ; 
  • Justificatif crédit d’impôts, CEE, MaPrimRenov ou tout autre aide reconnue par l’Etat ; 
  • Ancien DPE et tout document justificatif mis en annexe d’un ancien DPE ; 
  • Rapport de mesure de perméabilité à l’air de moins de 2 ans réalisé par un agent autorisé par le Ministère de la Transition Ecologique (MTE) ; 
  • Permis de construire ou déclaration préalable ; 
  • Plans de masse/situation du logement ou de l’immeuble, permettant d'identifier les orientations ; 
  • Contrat ou justificatif de maintenance ou d’entretien du système ; 
  • Notice technique du système de refroidissement / chauffage / ventilation / eau chaude sanitaire installé ; 
  • Diagnostic surface habitable ; 
  • Justificatifs d’entretien des installations ; 
Pour un DPE d'un appartement avec système collectif dans un bâtiment d’habitation collectif :
Lorsque le bâtiment (ou une partie de bâtiment) est équipé d'un dispositif collectif de refroidissement, de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire ou de ventilation, le propriétaire de ce dispositif collectif (son mandataire ou, le cas échéant, le syndic de copropriété) doit fournir à la personne qui demande un DPE et aux frais de cette dernière : 
- Une description des équipements collectifs, de leurs auxiliaires et de leur mode de gestion ;  
- Les modalités de répartition des frais liés aux consommations énergétiques de ces équipements ;
- Ou tout autres documents à sa disposition permettant de renseigner les caractéristiques pertinentes de ces dispositifs ayant des incidences sur les consommations énergétiques, notamment les dates et descriptions des travaux d'isolation thermique réalisés, les factures afférentes ainsi que les diagnostics techniques réalisés.

Quelles sont les obligations en cas de vente ou de location du logement ? 

Pour toutes annonces immobilières concernant une vente ou une location d’un logement, il est obligatoire de faire figurer les informations suivantes :  

👉 le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation. Ces deux données (montant des dépenses et année de référence) figurent dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), soumis au candidat locataire puis annexé au contrat de location. L’annonce doit comporter la mention “Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie, pour l’année … pour un usage standard :”. Cette mention doit être d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce. 

👉 la classe énergétique et la classe climat du logement, symbolisées par une lettre, allant de A à G. En cas de non-respect, le propriétaire est soumis à 3 000 € d’amende (et 15 000 € pour une personne morale) ; 

👉 si le logement est classé F ou G, l'annonce doit comporter la mention “logement à consommation énergétique excessive”. Cette mention doit être d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce. 

Conseil Smop : 
Dans ces deux cas (vente ou location), nous vous conseillons de réaliser le DPE dès la décision de vendre ou de louer afin de renseigner correctement l’annonce et pouvoir présenter le DPE lors des visites. 

Pour les diagnostics de performance énergétique réalisé après le 1er juillet 2021, il est possible d’utiliser le même DPE pour mettre en location ou une vendre un logement.  

En cas de vente du logement :  

Si vous vendez votre logement, vous devez obligatoirement mettre le DPE à la disposition de tout candidat acquéreur (selon l’article L 126-28 du Code de la construction et de l'habitation). 

Le vendeur doit intégrer le DPE au dossier de diagnostic technique (DDT) et le remettre au futur acquéreur. S’il ne lui remet pas volontairement le DPE sa responsabilité peut être engagée. L’acquéreur peut faire un recours auprès du tribunal et obtenir des dommages et intérêts voire l'annulation de la vente. 

En cas de mise en location du logement :  

Si vous souhaitez mettre en location votre logement, le DPE à jour doit obligatoirement figurer dans le dossier technique (dossier de location annexe au contrat de location) à transmettre au locataire. 

Le bailleur doit intégrer le DPE au dossier de diagnostic technique (DDT) et le remettre au futur locataire. S’il ne lui remet pas volontairement le DPE sa responsabilité peut être engagée. Le futur locataire peut faire un recours auprès du tribunal pour réclamer des dommages et intérêts.  

Pour connaître l’ensemble des mentions obligatoires à inclure dans une annonce immobilière, découvrez notre article sur l’annonce de location. 

Faut-il fournir au locataire le DPE lors des reconductions tacites de contrats de location ? 

Le DPE doit obligatoirement être annexé au contrat de location du logement lors de la signature du bail (article L. 126-29 du Code de la Construction et de l’Habitation).  

En revanche, le propriétaire n’est pas obligé d'annexer les DPE au contrat de location lors de la reconduction tacite (en application de l'article 3-3 de la loi n°89-462 pour les baux de location régis par la loi 89). 

Le locataire peut cependant exiger au propriétaire un DPE valide lors d'une reconduction tacite, notamment pour pouvoir justifier du respect du critère de décence. 

Quelles sont les nouvelles mesures pour les logements de moins de 40m2 ? 

Les logements de moins de 40m2 sont concernées par une modification des seuils des étiquettes du DPE. Cette nouveauté s’applique afin de ne pas pénaliser ces logements dont le calcul du DPE n’était pas adapté pour des petites surfaces. C'est pourquoi un arrêté modifiant les seuils des étiquettes DPE entre en vigueur à partir du 1er juillet 2024. 

Faut-il commander un nouveau DPE ?  

Non, il n’est pas nécessaire de réaliser un nouveau diagnostic. L’arrêté en consultation ne modifie pas la méthode de calcul du DPE.  

Comment connaître mon nouveau DPE ?

Un simulateur en ligne proposé par l’ADEME vous permet de simuler votre DPE actuel. Il met en évidence les éventuelles modifications apportées par cette nouvelle mesure. (https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr/accueil). Pour cela, vous devez être en possession du numéro de votre DPE actuel.   

Comment obtenir l’attestation de ma nouvelle étiquette du DPE ?  

A partir du 1er juillet 2024, il vous sera possible de générer une attestation justifiant de la modification de l’étiquette DPE de votre logement. Vous pourrez l’annexer au dossier de location (ou de vente) de votre logement afin de justifier de la performance de votre logement. Cette attestation ne remet pas en cause les travaux et les calculs du DPE dont elle remplace l’étiquette. Elle aura la même durée de validité que votre DPE initial. Pour obtenir cette attestation, renseignez le numéro de votre DPE actuel dans la barre de recherche « trouvez un DPE ou un Audit » sur (https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr/accueil). En haut à droite, vous trouverez le lien de téléchargement de votre attestation, au format pdf. 

Pourquoi ma note au DPE n’a pas évolué ? 

La modification proposée des seuils des étiquettes DPE a été adaptés pour tenir compte des spécificités des petites surfaces de moins de 40m2 en termes de consommation d’eau chaude sanitaire et de compacité.  

Avec Smop, ayez toujours un œil sur votre situation énergétique, afin d’être au clair avec la règlementation et d’adapter votre gestion locative selon la décence énergétique de votre bien. 

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