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Audit énergétique : obligatoire depuis avril 2023

Audit énergétique : obligatoire depuis avril 2023

Impossible d'y échapper, ce diagnostic est imposé à tous les propriétaires. Quelles sont vos obligations ? Comment ça marche ? Connaissez les failles et les points forts de votre logement ?

Qu’est-ce que l’audit énergétique ? 

Désormais, lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son logement, il doit au préalable faire réaliser un audit énergétique. Il doit engager la démarche en contactant un professionnel, avant même la mise en vente de son bien.  

🧑‍⚖️  Article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 :
« Lorsque sont proposés à la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation (…) et qui appartiennent aux classes D, E, F ou G (…), un audit énergétique est réalisé par un professionnel (…). » 

De cet audit en ressort un document, papier ou électronique, détaillant la performance énergétique et environnementale du logement. Il permet de sensibiliser le futur acquéreur aux questions de transition énergétique et écologique, puis de l’orienter en lui proposant les travaux à réaliser pour améliorer la performance du logement. Ce document est à remettre au potentiel acquéreur dès la première visite, ou, au plus tard, le jour de la signature de la promesse de vente. Pour information, en complément, le vendeur doit également transmettre à l’acquéreur le carnet d’information du logement (CIL), obligatoire depuis janvier 2023. 

L’audit énergétique est valide cinq ans.  

⚠️ Attention : l’audit énergétique apporte des informations complémentaires au DPE, il ne le remplace en aucun cas.  

Qui est concerné par l’audit énergétique ?  

Depuis avril 2023, l’audit énergétique est obligatoire pour la vente d’un immeuble collectif en mono-propriété (immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire), et d’une maison individuelle, classés F et G au DPE, dont la promesse de vente ou, à défaut, l'acte de vente, est signé à compter du 1er avril 2023. Le propriétaire vendeur d’un lot en copropriété n’est pas concerné. 

L'audit énergétique sera obligatoire aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034. 

Pour suivre ces échéances règlementaires en un clin d'oeil, téléchargez gratuitement notre calendrier spécialement conçu pour vous.👇

Le contenu de l’audit énergétique

L’audit énergétique contient 3 points importants :   

  1. Un état des lieux général du bien (caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de production d'eau chaude, de ventilation, de refroidissement, et d'éclairage). 
  2. Une estimation de la performance du bâtiment.
  3. Des propositions de travaux rénovation permettant d'améliorer le niveau de performance énergétique. 
Pour chaque étape du parcours de travaux, l'audit doit fournir : 
- l'estimation des économies d'énergies ; 
- l'estimation de l'impact thermique des travaux proposés sur la facture d'énergie sous la forme d'une fourchette d'économie de coûts ; 
- l'estimation du montant des travaux ; 
- la mention des principales aides financières mobilisables (nationales et locales). 

L’auditeur doit proposer au minimum deux scénarios de travaux au propriétaire du bien

👉 Scénario n°1 : Un parcours de travaux en plusieurs étapes : permet d’atteindre à minima la classe B du DPE (sauf contraintes particulières). La première étape permet un gain d’au moins une classe et au minimum l’atteinte de la classe E. Ce parcours par étapes permet une répartition des coûts sur plusieurs années ;  

👉 Scénario n°2 :Un parcours de travaux en une seule étape : permet d’atteindre une rénovation performante. Ce parcours en une seule étape assure un gain de performance souvent plus élevé qu’avec une rénovation en plusieurs étapes, via un meilleur traitement des interfaces entre les différents types de travaux.  

Ces deux types de scénarios permettent de proposer au propriétaire et/ou au futur acquéreur deux approches différentes pour réaliser les travaux. Le coût des travaux est estimé à partir des données représentatives du marché des travaux de la rénovation énergétique. 

Nouveautés depuis avril 2024 :  

Lorsque le propriétaire vendeur en fait la demande, l’auditeur peut proposer d’autres scénarios de travaux en complément des 2 propositions obligatoires énoncées ci-dessus. Chaque proposition de travaux doit : 
- Préciser les caractéristiques et critères de performance des matériaux ou équipements proposés (rendement et efficacité saisonnière des systèmes de chauffage, résistance thermique des isolants…) ;
- Préciser si nécessaire le type de matériau d'isolation proposé par l’auditeur, ainsi que la quantité d'isolant à poser ;
- Pouvoir atteindre un niveau satisfaisant de confort hygrothermique (température constante située entre 18 et 20 °C en toute saison dans le logement) ;
- Indiquer que le système de ventilation doit être modifié dès la première étape du parcours des travaux si l’audit démontre une insuffisance du renouvellement ou mauvaise maîtrise d’air dans le logement.

Qui peut réaliser un audit énergétique ?

Ce diagnostic doit être réalisé obligatoirement par un professionnel qualifié, et ayant une assurance professionnelle.  

🏠 Pour une maison individuelle, le propriétaire peut faire appel aux professionnels suivants : 

👉 les diagnostiqueurs immobiliers certifiés (attestation délivrée par un organisme de certification, obligatoirement jointe à leur audit) ;  

👉 les entreprises ou bureaux d’études qualifiés « audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911 / qualification Qualibat 8731) ;  

👉 les entreprises disposant du label « Reconnu garant de l’environnement offre globale (RGE) ».  

👉 Sociétés d’architectes et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation à la réalisation des audits énergétiques en maison individuelle ;  

👉 Diagnostiqueurs immobiliers certifiés disposant d'une attestation d'un organisme de certification justifiant du suivi d'une formation à la réalisation de l'audit énergétique réglementaire. 

🏢 Pour les immeubles à usage d’habitation en mono-propriété, le propriétaire peut faire appel aux professionnels suivants :  

👉 les bureau d’études « audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905) ;  

👉 les sociétés d’architecture et les architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation.  

Où trouver un auditeur ?

Le ministère de la Cohésion des territoires et des Relation avec les collectivités territoriales à mis à disposition un annuaire en ligne des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés : cliquez ici pour avoir accès à l’annuaire.  

Quel est le coût de l’audit énergétique ?

Le coût de cet audit n’est pas règlementé. Il varie d’un professionnel à l’autre. Nous vous conseillons de demander plusieurs devis pour comparer les tarifs.  

Pour vous aider dans votre choix de travaux et/ou prestations, tels que l’audit énergétique, vous pouvez faire appel gratuitement à un conseiller spécialisé en travaux de rénovation de l'habitat. En vous abonnant à Smop, nous vous offrons un rendez-vous personnalisé avec un expert en transition énergétique pour vous guider.  

Quelle est la différence entre l’audit énergétique et le DPE ?

L’audit énergétique complète le dossier de diagnostic technique lors de la vente d’un logement individuel ou d’un immeuble collectif en monopropriété. Il figure en complément du diagnostic de performance énergétique (DPE).  

L'audit énergétique ne remplace pas le diagnostic de performance énergétique. 

DPE vs audit énergétique

Comment est réalisé un audit énergétique ?

Pour être réalisé, l’audit énergétique s’appuie sur 3 éléments :  

👉 une étude des modes constructifs : ce sont les procédés de construction pour réaliser les ouvrages élémentaires de la construction du logement ;  

👉 les principales caractéristiques architecturales et thermiques du bâtiment, de ses équipements énergétiques (matériaux, structure…) ;  

👉 les éventuelles pathologies du bâtiment (défaut d’étanchéité à l’eau, défauts de stabilité…).  

Etape 1 : 

L’auditeur doit obligatoirement visiter le logement pour faire un état des lieux. Ceci lui permet de récolter des mesures, des documents justificatifs (photographies, plans, factures des travaux réalisés, différents diagnostics techniques...), les consommations énergétiques ainsi que les émissions de gaz à effet de serre associées. Il ne peut pas sous-traiter tout ou partie de la réalisation de l’audit.   

Etape 2 :  

L’auditeur propose ensuite au propriétaire du bien au moins deux scénarios de travaux, permettant de garantir a minima l’atteinte de la classe B du DPE après travaux, sauf exceptions. 

Pour chaque scénario de travaux, l’auditeur réalise une analyse financière et indique les aides financières mobilisables. Le propriétaire détient ainsi au minimum deux propositions clé-en-main.  

Etape 3 : 

L’auditeur doit transmettre l’audit énergétique réglementaire au propriétaire sous format papier ou électronique, ainsi qu’à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe). 

Il doit également tenir à la disposition du propriétaire et futur acquéreur le récapitulatif standardisé de l’audit. Il s’agit d’un fichier informatique au format XML qui comporte toutes les données renseignées par l’auditeur et les données calculées. 

Où trouver son audit énergétique ?

Une fois réalisé, l’auditeur doit transmettre au propriétaire du bien l’audit énergétique réglementaire.  

Le propriétaire a aussi la possibilité de retrouver son audit énergétique dans la base de données de l’observatoire de l’ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr). Pour cela il suffit de renseigner dans la case « Trouver un DPE ou un AUDIT » le numéro situé tout en haut à droite de la page 1 de l'audit énergétique.  

L’audit énergétique pour les immeubles collectifs

Si le propriétaire décide de vendre ou de mettre en copropriété son immeuble collectif en monopropriété, doit-il prendre un compte le DPE de chaque logement ou le DPE de l’immeuble pour décider de réaliser un audit énergétique ? 

👉 Lors de la vente d’un bâtiment complet en monopropriété : un DPE immeuble doit être réalisé et présenté au futur acquéreur. Pour un immeuble classé F ou G au DPE, un audit énergétique à l’échelle de l’immeuble doit être réalisé. En revanche, pour un immeuble classé A, B, C, D ou E au DPE, la réalisation d’un audit n’est pas obligatoire.  

👉 Lors d’une mise en copropriété (vente d’un ou plusieurs lots du bâtiment, mais l’entièreté) : un DPE logement doit être présenté pour chaque lot vendu. Si la classe DPE du premier lot vendu est F ou G, un audit doit y être joint. Dans le cas contraire, la réalisation de l’audit n’est pas obligatoire. Une fois le bâtiment en copropriété l’obligation d’audit ne s’applique plus.  

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