Pour chaque logement locatif, il est important de connaître les 3 principaux indicateurs pour calculer la rentabilité : le rendement brut, le rendement net, et le cash-flow. Ils peuvent être utilisés en amont d’un achat immobilier pour guider l’investisseur dans son choix, mais aussi en aval pour suivre la santé financière de son bien locatif. 2 autres indicateurs sont à connaître, mais plus complexes à manipuler : le TRI et le VAN. Si vous avez un projet d'investissement locatif, consultez notre article dédié pour avoir les bons conseils et bien vous préparer.

Le rendement brut : connaître la rentabilité d’une opération en pourcentage  

Caractérisé comme étant le ratio le plus connu, il permet de mesurer le rapport entre les loyers bruts annuels et le prix d’achat du logement. Le résultat est exprimé en pourcentage. Avant un achat immobilier, cet indicateur détermine si l’investissement locatif dégagera assez de bénéfices pour couvrir les charges associées. En somme, le rendement brut vous informe de la rentabilité de l’opération. Pour être plus précis dans le calcul, vous pouvez rajouter au prix d’achat du logement les frais d’agence, les frais de notaire, les frais bancaires ainsi que les travaux éventuels.

Le rendement brut moyen en France se situe autour de 5,9 %. Il est cependant meilleur en province en raison du prix de l’immobilier moins élevé qu’en ville. Par exemple, le taux peut être de 7% à Strasbourg, Lilles, mais de 3,5% à Paris.  

Cet indicateur est réaliste, cependant il n’appréhende pas des éléments personnels à chaque investisseur qui vont influencer la rentabilité de l’investissement (situation fiscale, conditions du prêt, durée de l’opération…). 

Le rendement net : connaître la rentabilité réelle et précise en pourcentage   

Cet indicateur va plus loin que le rendement brut, car il prend en compte tous les frais inhérents au logement et à la location. Le résultat est exprimé en pourcentage, et correspond à la rentabilité réelle en mettant votre logement à la location.  

Pour que le calcul soit précis, déduisez du loyer annuel toutes vos charges (liste non exhaustive) :  

• Impôts : taxe foncière, CFE si vous louez en meublé (cotisation foncière des entreprises), impôts sur les revenus (ou impôts sur les sociétés si vous êtes en SCI à l’IS) ;  
• Charges de copropriété (entretien, gardiennage, conciergerie, etc.) et frais de syndic  
  
• Divers honoraires (notaires, puis gestion locative et comptables si vous la déléguez à un professionnel) ;  
  
• Assurance diverses : propriétaire non-occupant (PNO), multirisques habitation (MRH), garantie loyers impayés (GLI), etc. ;  
  
• Frais d’entretien, de réparation et de travaux éventuels ;  
  
• Les éventuels vacances locatives. 
  

Dans le calcul, le montant d’achat du logement doit inclure les frais d’agence, les frais de notaire, les frais bancaires (emprunt, intérêts, divers frais) ainsi que les travaux éventuels. 

Le cashflow : connaître la rentabilité réelle et précise en valeur € par mois ou par an. 

Le cash-flow indique les revenus que le propriétaire peut gagner tous les mois. Le calcul se base sur les flux de trésorerie positifs et négatifs liés à votre logement locatif. Un flux positif est une somme d’argent que vous recevez (un loyer par exemple). Un flux négatif est une somme que vous sortez (une cotisation mensuelle d’assurance par exemple). Si vous avez plus de flux négatifs que de flux positifs, votre cashflow sera négatif.  L’objectif étant d’avoir un cashflow positif pour rendre rentable son projet immobilier. 

Il est essentiel de connaître son cashflow en le calculant régulièrement (annuellement et/ou mensuellement), puisqu’il varie en fonction de certains changements (régularisation des charges, révision du loyer, charges imprévues, etc.). Ce suivi permet l’actualisation de vos flux de trésorerie, et de connaître la capacité d’autofinancement. En cas de revente du logement, si le cashflow est bon, c’est un argument fort.   

Les flux entrants sont constitués des loyers et charges refacturées aux locataires.  

Les flux sortants sont constitués de toutes les dépenses, vous pouvez reprendre les mêmes que pour les charges du rendement net ci-dessus : impôts, charges de copropriété, taux de l’emprunt immobilier, frais de dossier et de notaire, entretien, honoraires de gestion, etc.  

Comment faire si je ne connais pas le coût exact des dépenses et recettes avant d’acheter un bien locatif ? Si vous souhaitez calculer le cashflow pour un potentiel achat immobilier, vous ne connaissez pas forcément le cout exact des dépenses (flux sortants) et ni le coût exact que vous mettrez en location le logement. Dans ce cas, partez sur des approximatifs : demandez à votre banque le taux d’intérêt actuel pour calculer vos mensualités d’emprunt, renseignez-vous sur le prix moyen du loyer dans le quartier, demandez à l’ancien propriétaire le décompte des charges, et autres informations pouvant affiner votre calcul.  

Pour conclure

Les trois indicateurs permettent de calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif. La différence entre ces trois indicateurs est : 

• ✅ le rendement brut prend en compte seulement le montant des loyers annuels, et pas les charges liées au logement. Le résultat s’exprime en pourcentage ;
• ✅ le rendement net va plus loin, il prend en compte le montant des loyers annuels, ainsi que les charges liées au logement. Le résultat s’exprime en pourcentage ;  
  
• ✅ le cashflow prend en compte toutes les recettes et dépenses liées au logement (comme pour le rendement net). La différence est que le résultat s’exprime en valeur €/mois. 
  

Avec Smop, suivez en temps réel vos indicateurs de rentabilité.

Pour aller plus loin : les autres indicateurs 

Pour aller plus loin, d’autres indicateurs existent. Ils sont cependant plus complexes à exploiter, mais des outils et simulateurs en ligne existent. Nous vous expliquons tout ! 

Le TRI (taux de rentabilité interne, ou taux de rendement interne)

En amont d’un investissement immobilier, ce taux permet de comparer l’investissement potentiel à un autre pour connaître sa rentabilité. Il aide alors à la prise de décision. 

Vous pouvez comparer ce que vous rapporte le plus entre un investissement immobilier et une assurance vie ou un livret par exemple. Cet indicateur financier prend en compte l’ensemble des flux (frais, impôts, achats, ventes…), et ramène le tout sur un rendement annuel. Le résultat s’exprime en taux. En somme, le TRI mesure la performance économique d’un bien immobilier sur le long terme en prenant en compte le prix d’achat et de revente du bien sur la durée de l’opération. Il intègre de nombreux flux de trésorerie tels que les loyers reçus mais aussi les charges liées à la détention du bien.  

• CI correspond au coût de l'investissement. 
• FT (1+i) fait référence aux flux de trésorerie. 
• TRI est le taux de rendement interne. 
• n est la période durant laquelle l’investissement immobilier créera des flux de trésorerie. 

La VAN (valeur nette actuelle) 

Cet indicateur permet lui aussi de comparer un investissement à un autre pour connaître sa rentabilité et aider à la prise de décision. Il exprime un résultat en valeur et non en pourcentage.  

La VAN permet à l’acquéreur d’actualiser la valeur future d’un investissement à une date ultérieure. Le résultat s’exprime en montant. 

• CI correspond au coût de l'investissement. 
• FT (1+i) fait référence aux flux financiers ou flux de trésorerie. 
• i est le TRI ou le taux d’actualisation des flux. 
• n est la période durant laquelle l’investissement crée des flux de trésorerie. 

Excel détient une fonction spécifique pour trouver la VAN : cliquez ici pour la découvrir.  

En comparant plusieurs investissements entre eux (projet immobilier, assurance vie, livret A …), la VAN la plus élevée indique l'investissement le plus intéressant. Dans cet exemple, le projet immobilier vaut plus le coup que l’assurance vie.