Qu'est-ce que la notion de décence ?

Dès lors que le propriétaire-bailleur loue un bien formant la résidence principale du locataire, il est dans l'obligation, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer un logement décent (Code civil : art.1719). Cette obligation de délivrance d’un logement décent s’exécute pendant toute la durée du contrat de bail (Cass. Civ III : 27.6.24, n° 23-15.226).

5 critères sont à respecter pour définir le caractère décent d’un logement locatif.

Critère n°1 : Une surface minimale 

La surface habitable minimale est d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m (pièces communes non prises en compte pour une colocation à baux individuels). Soit un volume habitable d'au moins 20 m3.

Critère n°2 : L'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire 

Le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air et d’eau, avec des fenêtres et des portes qui se ferment correctement. Les murs et les parois doivent être bien isolés, et les cheminées sécurisées. Les équipements de sécurité, comme les garde-corps et les dispositifs anti-chute, doivent être présents et en bon état. Les équipements installés (électricité, gaz, chauffage, etc.) doivent être sûrs et fonctionner correctement. Le logement doit être bien ventilé pour éviter l'humidité, et les pièces principales doivent avoir suffisamment de lumière naturelle et être bien aérées. 

Critère n°3 : L'absence d'animaux nuisibles et de parasites

Il est interdit de louer un bien immobilier infesté par des animaux nuisibles comme les rats, ou par des parasites comme les puces de lit et les cafards. En cas d’infestation durant une location le propriétaire doit prendre les mesures nécessaires pour sortir de cette situation. 

Critère n°4 : Une performance énergétique minimale 

Votre logement peut être mis en location uniquement si sa consommation d’énergie ne dépasse pas le seuil de 449 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an (pour la France métropolitaine).

Jusqu’en 2034, de nombreuses obligations règlementaires concernent les propriétaires-bailleurs pour leur immobilier locatif. Téléchargez gratuitement le calendrier des interdictions locatives. Pour en savoir plus, consultez notre article dédié au DPE.

Critère n°5 : Mise à disposition de certains équipements

Les 6 éléments d'équipement et de confort suivants doivent être présents dans le logement, qu’il s’agisse d’une location meublée ou non :

1. Une installation permettant un chauffage normal ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants ;
   
3. Des installations d'évacuation des eaux usées pour empêcher les odeurs et effluents, avec siphon ;
   
4. Une cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier distribuant de l’eau chaude et froide, une installation d'évacuation des eaux usées, un permettant l'installation d'un appareil de cuisson ;
   
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC (séparé de la cuisine et de la pièce à manger), une douche (ou une baignoire), distribuant de l’eau chaude et froide, et muni d'une évacuation des eaux usées. Lorsque le logement comporte qu’une seule pièce, les WC peuvent être situés à l’extérieur du logement, mais dans le même bâtiment ; 
   
6. Un réseau électrique permettant un éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès et le fonctionnement des appareils ménagers.
   

Quelles sanctions en cas de mise en location d'un logement non décent ? 

Si vous proposez à la location un logement indécent, le propriétaire-bailleur s'expose aux 5 risques suivants :

1. Injonction des travaux à réaliser et leur délai de réalisation ; 
2. Injonction de réduire le montant du loyer, ou voire de suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation de ces travaux ; 
   
3. Dommages et intérêts à payer au locataire par le propriétaire en réparation du préjudice causé ; 
   
4. Sanctions pénales peuvent s’appliquer en cas de maladie ou d'accident causé au locataire ; 
   
5. Suspension de l’allocation logement (AL) perçue par le bailleur tant que les travaux de mises aux normes du logement aux caractéristiques de la décence ne sont pas réalisés : le locataire paie uniquement la part du loyer non couverte par l’allocation de logement. Si les travaux sont réalisés dans le délai imparti et que le logement devient décent, le montant de l’AL retenu pendant cette période est versé au bailleur. Si les travaux n’ont pas été réalisés, le montant de l’AL est perdu pour le bailleur. 

Comment savoir si mon logement est décent ou non ? 

Des signes peuvent clairement identifier une situation qui ne répond pas aux exigences fixées. Pour cela vous devez analyser 3 points : l’immeuble et l’accès au logement, le logement dans sa globalité, et le logement pièce par pièce.

Quelques exemples de signes d’indécence : une toiture non étanche, des escaliers dangereux, un éclairage défectueux, des infiltrations ou remontées d’eau, une absence d’évier, etc.

Dans un premier temps, vous pouvez effectuer vous-même une première analyse de la décence de votre logement. Si vous découvrez un signe de non-décence, consultez l’article de loi relatif à ce signe pour clairement l’identifier. Pour vous aider, téléchargez gratuitement la check-list ultime pour analyser la décence d’un logement locatif.

Que faire si mon logement est non décent ? 

Il est important d’agir dès le premier signe de non-décence pour éviter toute procédure juridique vous pénalisant.

Des démarches et recours sont possibles si vous, ou votre locataire, détectez des signes d’indécence du logement. Que votre logement soit déjà loué ou non, vous pouvez engager des travaux de mise en conformité aux caractéristiques de décence. Adressez-vous à des professionnels qualifiés. Selon votre situation vous pouvez bénéficier d’aides à la réhabilitation.

En cas de questions vous pouvez contacter l’ADIL gratuitement. Si les signes d’indécence concernent la performance énergétique du bien immobilier bénéficiez gratuitement avec Smop d’un accompagnement personnalisé avec un expert.

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