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Locataire protégé : ce que doit savoir le propriétaire-bailleur

Locataire protégé : ce que doit savoir le propriétaire-bailleur

Qu'est-ce qu'un locataire protégé ? Quelles sont vos obligations de propriétaire ? Explorons en détail cette notion pour se conformer à la réglementation en vigueur.

Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?

Pour être qualifié de locataire protégé plusieurs conditions doivent être remplies (âge, conditions de ressources...). En cas de résiliation du contrat de location le propriétaire-bailleur est soumis à des obligations spécifiques. Il existe 3 types de locataires protégés : 

  1. Locataire de moins de 65 ans 
  2. Locataire de plus de 65 ans 
  3. Locataire recevant une allocation de présence parentale 

Locataire de plus de 65 ans 

Pour être qualifié de locataire-protégé les deux conditions ci-dessous doivent être remplies :

  1. Le locataire doit avoir plus de 65 ans 
  2. Les ressources annuelles du locataire doivent être inférieures à certains montants à la date de notification du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattement fiscaux (CA Amiens : 10.1.23, n°21/02709). Les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles déclarés à l’administration fiscale pour les douze mois précédant la date de délivrance du congé, et non ceux perçus sur la dernière année civile (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 octobre 2024, pourvoi n° 23-18.067).
Si ces deux conditions sont remplies le locataire est qualifié comme locataire-protégé. Ainsi le propriétaire a l'interdiction de résilier le bail. 

Ci-dessous le tableau mentionnant les plafonds concernant les ressources annuelles à ne pas dépasser par le locataire. Ci-dessous le montant des revenus 2022 du locataire (revenu fiscal de référence) à ne pas dépasser, pour un bail conclu en 2024.

Nombre et types de personnesParis et villes limitrophes de Paris*Autres communes d'Île-de-France (hors Paris et villes limitrophes de Paris)Autres régions
1 personne seule 26 044 €26 044 €22 642 €
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité38 925 €38 925 €30 238 €
2 personnes38 925 €38 925€30 238 €
2 personnes avec situation particulière :    - jeune couple                        - ou 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité                                     - ou 1  personne seule avec 1 personne à charge51 025 €46 789 €36 362 €
3 personnes 51 025 €46 789 €36 362 €
3 personnes avec situation particulière :     -  3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité                                     - ou 1 personne seule avec 2 personnes à charge60 921 €56 046 €43 899 €
4 personnes 60 921 €56 046 €43 899 €
4 personnes avec situation particulière :     - 4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité                                       - ou 1 personne seule avec 3 personnes à charge72 482 €66 347€51 641 €
5 personnes 72 482 €66 347 €51 641 €
5 personnes avec situation particulière :    - 1 personne avec 4 personnes à charge            - ou 5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité81 562 €74 662 €58 200 €
6 personnes 81 562 € + 9 089 € par personne supplémentaire74 662€+ 8 319 € par personne supplémentaire58 200 €+ 6 492 € par personne supplémentaire

* Les villes limitrophes de Paris sont les suivantes : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes

Locataire de moins de 65 ans 

Pour être qualifié de locataire-protégé les trois conditions ci-dessous doivent être remplies :

  1. Le locataire doit avoir moins de 65 ans
  2. Le locataire doit avoir à sa charge fiscale une personne âgée de plus de 65 ans. 
  3. Le total des ressources annuelles des habitants du logement doivent être inférieures à certains montants à la date de notification du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattement fiscaux (CA Amiens : 10.1.23, n°21/02709). Les plafonds à ne pas dépasser sont mentionnés dans le tableau ci-dessus. Les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles déclarés à l’administration fiscale pour les douze mois précédant la date de délivrance du congé, et non ceux perçus sur la dernière année civile (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 octobre 2024, pourvoi n° 23-18.067).
Si les trois conditions sont remplies le locataire est qualifié comme locataire-protégé. Ainsi le propriétaire a l'interdiction de résilier le bail. 

Locataire recevant une allocation de présence parentale

Pour être qualifié de locataire protégé les deux conditions ci-dessous doivent être remplies :

  1. Le locataire doit recevoir une allocation de présence parentale. 
  2. Les ressources annuelles du locataire doivent être inférieures à certains montants à la date de notification du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattement fiscaux (CA Amiens : 10.1.23, n°21/02709). Les plafonds à ne pas dépasser sont mentionnés dans le tableau ci-dessus. Les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles déclarés à l’administration fiscale pour les douze mois précédant la date de délivrance du congé, et non ceux perçus sur la dernière année civile (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 octobre 2024, pourvoi n° 23-18.067).
Si les deux conditions sont remplies le locataire est qualifié comme locataire-protégé. Ainsi le propriétaire a l'interdiction de résilier le bail. 

Dans quels cas le propriétaire peut résilier le contrat de location d'un locataire protégé ?

Si le propriétaire se trouve dans au moins une des situations suivantes, il peut tout de même résilier le bail de son locataire protégé : 

  • le propriétaire a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail) 
  • les ressources du propriétaire sont inférieures aux montants du tableau ci-dessus
  • le propriétaire propose au locataire-protégé une solution de relogement durant la période de préavis 
  • en cas de manquement du locataire-protégé à ses obligations, pour une défaut de paiement des loyers exemple (Cass. Civ III : 15.10.14, n°13-16990)
A noter que les bailleurs personnes morales (SCI par exemple) ne peuvent jamais se dispenser de cette obligation de relogement.    
Qu'est-ce qu'une solution de relogement ? 

Suite au congé donné par le propriétaire, ce dernier doit, durant la période de préavis, proposer une nouvelle offre de location au locataire-protégé. Ce nouveau logement doit être situé à proximité, c'est à dire : 

- Si la commune est divisée en arrondissements : le nouveau logement proposé doit se situer dans le même arrondissement, ou dans les arrondissements limitrophes, ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.

- Si la commune est divisée en cantons : le nouveau logement proposé doit se situer dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune, ou à une autre commune divisée en canton.

- Dans les autres cas, le nouveau logement proposé doit se situer dans un rayon de 5km. 

Le propriétaire n'est pas obligé de présenter une offre de relogement en même temps qu’il délivre le congé au locataire-protégé. Il suffit que l’offre de relogement soit envoyée au locataire-protégé pendant la période de préavis (Cass. Civ III : 2.6.10, n° 09-66698).

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